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2019中国房地产经纪年会专题论坛嘉宾观点摘要
作 者 : admin 来 源 : 中房学 浏??览:62 ? 发布时间:2019-06-28 ? 更新时间:2019-06-28
摘?要:2019年6月19日至20日,全国性房地产经纪行业自律组织——中国房地产估价师与房地产经纪人学会(简称中房学)在北京举办中国房地产经纪行业最具影响力的年度盛会——2019中国房地产经纪年会。

2019年6月19日至20日,全国性房地产经纪行业自律组织——中国房地产估价师与房地产经纪人学会(简称中房学)在北京举办中国房地产经纪行业最具影响力的年度盛会——2019中国房地产经纪年会。以下为本次年会专题论坛嘉宾观点摘要:

专题论坛一:

直营、加盟、平台的未来发展趋势

主持人:卢? ?航(21世纪中国不动产联合创始人、总裁兼CEO)

交流嘉宾:

叶? ? 兵(58集团高级副总裁)

张志宏(房天下控股首席运营官)

左东华(贝壳找房副总裁)

苏伟杰(诸葛找房创始人兼CEO)

李振合(深圳尊豪网络科技股份有限公司CEO)

相国良(房互机构创始人,房地产和互联网研究院院长)

张? ?霞(我爱我家集团战略发展中心总经理)

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交流问题一:怎么看待直营和加盟的发展趋势?对中小企业有什么建议?

张?? 霞365一年外围(我爱我家):(1)直营和加盟模式各有优势。直营模式属于雇佣关系,其服务标准和管理制度更容易执行;加盟模式较轻,需要规模,与平台属于合作关系,服务保障是挑战。(2)加盟更符合未来发展方向,但当前中国还没有发展到加盟阶段。美国经纪行业发展60多年后开始做加盟,目前行业80%以上都是加盟体系,当前中国的房地产经纪人普遍年轻,平均从业年限不足1年,能够独立开店的店东人数比较少。(3)当前加盟模式出现,主要是因为基于竞争环境下,迫于留住经纪人或者店长的压力。

左东华(贝壳找房):(1)模式没有优劣之分,适合自己最重要。(2)移动互联网的大背景下,直营模式和加盟模式的边界将逐渐模糊,未来将向“加盟直营化”“直营加盟化”方向发展。(3)不管是直营还是加盟,关键是看为C端和B端创造了什么价值。简单的贴牌加盟,对店东和用户来说没有创造任何价值,自然会被淘汰掉。

叶?? 兵(58集团):(1)企业的核心是企业主的核心管理能力和价值取向。(2)小老板考虑加盟主要基于两点思考:一是需要品牌;二是行业基础设施不足。(3)短期内,当前环境下加盟是不错的选择,在某种程度上甚至是一个趋势;长期看,随着基础设施不断完善,直营也有未来。

张志宏(房天下):(1)每个城市环境不同,企业发展阶段不同,因此直营模式、加盟模式孰优孰劣,不能一概而论。(2)贝壳、21世纪、中原、我爱我家发展加盟的模式各有不同。(3)无论直营模式,还是加盟模式,赢利能力才是最重要的。

苏伟杰(诸葛找房):(1)当前中国房地产经纪公司中,直营、加盟、独立中小经纪公司占比约为54%、15%、31%。(2)美国、澳洲、日本加盟比例均高于30%,与国外市场对比,国内加盟市场还有很大发展空间。(3)加盟浪潮对于建立真房源平台有帮助。

李振合(尊豪科技):(1)互联网不是万能的,不会立竿见影,最重要是回归专业本身,为用户赋能。(2)直营与加盟模式选择时,应综合考虑城市情况、公司定位、新房二手房差异、IT投入能力、专业能力等因素,找准自己的定位,回归问题本质,围绕自身的产品和商业模式做好盈利能力,否则即使加入某个平台,也不能带来企业的延续发展。

相国良(房互机构):(1)直营或加盟模式选择取决于中国国情,不能照搬美国或者其他成熟市场。(2)二种模式没有好坏之分。加盟模式需要与更多的店东打交道。直营模式受市场环境约束,与政府宏观政策息息相关,且属于重度模式,异地扩张非常难。(3)现在探索的互联网中介的道路,是不可行的。

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交流问题二:行业需要一个什么样的平台支撑房地产经纪公司的发展?

叶? ?兵(58集团):平台应至少有几个特征:(1)不介入交易,否则会与经纪人产生利益冲突。58坚定平台定位,永不自营,永不介入交易。(2)平台是有边界的,不取代老板的管理主权,业务模式分为信息、服务、交易三层,平台的边界应该是服务。58永远做经纪公司的朋友,为经纪公司做好服务。(3)在房源管理、互通基础数据库、制定合作规则的基础上,应该由行业协会与企业共建公信平台。

左东华(贝壳找房):平台应具有三个核心特征:(1)对用户好,线上要解决真房源问题,线下要保证服务质量。(2)为服务者赋能,帮助经纪人、店长和品牌主获得成长。(3)推动整个行业真正形成协作共生。

张志宏(房天下):(1)平台未来应该是综合性的,从基础业务不断向线下延伸、接入更多供应商。(2)贝壳是苹果系统,是闭环的;房天下是安卓系统,供应商、服务商都可接入。(3)目前流量仍是核心点,未来房天下希望有5倍、10倍的流量接入。

苏伟杰(诸葛找房):(1)如果地方没有流量,做平台没有任何意义,重要的是把地方的流量做起来。(2)互联网流量发生了大变迁,前十年是搜索引擎的时代,2020年信息流的流量比例会超过搜索引擎。(3)市场需要的平台是回归产品本身、回归用户需求,关注行业格局不如关注自己的产品到底有没有满足用户的需求。

李振合(尊豪科技):(1)流量主要是给经纪人提供一个交易工具。(2)当前流量主要来自微信的朋友圈、微信群,获取流量应该通过内容取胜。(3)通过10万+文章植入广告方式,可以快速获取流量。(4)通过机器人接入流量,采用一定AI技术将信息过滤后转给经纪人,效率会提升。

张?? 霞(我爱我家):(1)平台分线上和线下,线上是流量平台,线下是运营平台,行业未来的趋势还是平台聚合的趋势。(2)线下未来会存在全国性平台,未来我爱我家会是其中一个,也会有区域性平台,在一个区域里面形成核心的竞争优势。(3)希望行业百花齐放,通过竞合越来越好。我爱我家愿意配合学会建设行业基础设施。

相国良(房互机构):建设最好的平台是政府做的事情,行业应该把所有的力量聚焦在如何推动政府让行业变得更好,或者是学会牵头让这个事变得更好。

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专题论坛二:

住房租赁企业发展模式的现状与未来

主持人:严? ?荣(上海市房地产科学研究院副院长、研究员)

交流嘉宾:

金光杰(上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司董事长兼CEO)

王戈宏(新派公寓创始人兼CEO)

李? ?捷(北京首开集团首开仁信置业有限公司董事长)

赵晓英(建信住房服务有限责任公司副总裁)

张? ? 多(我爱我家集团相寓副总经理)

林? ? 苏(蛋壳公寓副总裁)

黎月珍(安歆集团合伙人、高级副总裁)

丘运贤(优望公寓创始合伙人、董事长)

邓? ? 方(魔方生活服务集团政府事务部总经理)

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交流问题一:各代表性租赁企业发展模式和现状。

金光杰(上海青客):青客公寓是一家住房平台,目标为青年人解决住房问题,希望在未来10年左右时间里为1000万人提供住房。青客主要定位郊区、地铁边的公寓,以负担得起的价格解决青年人的居住问题,目前管理10万个出租单位。

王戈宏(新派公寓):新派公寓主要向都市白领在市区内提供住房。它的第一定位是未来中国城市年轻人新的居住的消费品牌,第二定位是资产管理公司,为住户提供一个好的产品,为资产提供一个好的管理价值。

李? ? 捷(首开仁信):首开集团是一家地产开发公司,2018年固定资产超过3000亿。因为在招牌挂拿地过程中,竞价到拐点之后就转进入自持面积,为了拿地不得不开始自持资产,开始从事租赁业务。

赵晓英(建信住房):建信住房是建行成立的一家住房服务有限公司,目的是从金融资源加整合存量资源的角度,提供住房租赁服务。目前已经建立起企业租赁服务管理、住房租赁共享、政府公共住房服务、住房租赁监管和住房租赁监测五大系统。现在还推出了存房业务,之前我们说“买房到建行”,现在我们说“存房到建行”。

张? ? 多(相寓):我爱我家相寓业务设立的初衷,是为有闲置资产但是没有精力打理的业主服务,相寓在15个城市落地,有30万套在管规模,提供整租和合租两种产品。

林? ? 苏(蛋壳公寓):蛋壳公寓成立于2015年,定位为解决新市民住房问题,围绕毕业大学生和进城务工人员两条需求线,坚持需求导向和数据驱动,业务发展时间规划、空间规划都由系统决策。目前已经进入10个城市,管理规模达50万间。

黎月珍(安歆集团):安歆集团定位为集体员工宿舍,主要服务于劳动密集型企业,五年多累计服务了2000多家服务业头部企业,目前管理着10万个床位,累计服务了30万人次。

丘运贤(优望公寓):优望公寓为大型单体公寓运营商,运行的项目80%单体规模在500间以上,最大一个社区是单体4000间的规模。

邓? ? 方(魔方集团):魔方生活服务集团2009年进入住宅租赁行业,这十年间主要是以集中式产品为主,旗下有4个产品线,管理了7万间住房,覆盖25个城市400家门店。

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交流问题二:与前两年相比,今年的住房租赁市场有什么变化?

金光杰(上海青客):2019年的形势对租赁企业来说比较好,主要表现在行业已经逐渐成熟,政府干预较少,金融环境稳定,房价不升反降,舆论环境也好很多。

林? ?苏(蛋壳公寓):现在的市场是机遇与挑战并存,机遇就是政策红利市场红利,市场监管加强能避免劣币驱逐良币;挑战是缺乏金融支持和小概率事件可能对行业造成很大的影响。

黎月珍(安歆集团):行业通过今年的冷静期后,慢慢会走向成熟。服务价值、产品定位属于企业内部可控的因素,决定了租赁企业的生存,而客户的状况属于外部因素,对租赁企业影响不大。

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交流问题三:企业发展存在的问题和发展策略。

王戈宏(新派公寓):第一,存量物业稀缺,拿房成本很高,做公寓没有原材料;第二,企业的经营性现金流没有办法支撑对企业的投资,没有大钱、长钱、便宜钱,行业做不下去。

张? ?多(相寓):整个行业包括社会公众对这个行业的认知是最根本的问题,目前还没有让大家感知到租赁行业的服务和价值,建立起对行业的信任。正是社会对行业的信任关系脆弱,才出现前年把这个行业捧上了天,而去年又踩到泥里。

李? ? 捷(首开仁信):作为重资产业主方,我们希望市场逐渐由过去的租售倒挂,回归到一个合理的理性的状态,因为只有租金到了一个理性的状态,业主方才有更多的意愿拿出资源,提供好的租赁物业,首开集团会提前入手早点布局。

赵晓英(建信住房):建信是以平台服务带动相应的租赁存量住房的服务,配合金融产品的支持,比如Reits。开展租赁权和经营权相分离的经营模式,希望和客户达成长期的租赁关系,平抑租金价格,贯彻“长租既长住,长住即安家”的理念。搭建了租赁信息服务平台,累计发布房源1000多万套,有1万多企业入驻,平台信息都是免费共享的,为社会服务。

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交流问题四:住房租赁企业应该承担哪些社会责任?

丘运贤(优望公寓):体现在两个维度:第一个客户维度,让客户能够感受到我们的服务理念是安心租安全租,做到这两个安就是社会责任的很好体现;第二个是产业维度,租赁行业的发展会推动整个产业链的发展,能够降低成本、主动控制、保证生态。

邓? ? 方(魔方集团):机构化租赁通过对存量物业投入一定的装修,给年轻人提供优质的居住环境。机构化租赁企业还能解决黑中介、黑二房东、投诉无门的问题。住有所安,住有所乐,是专业化住房租赁机构能够给市场和社会带来的改变。

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